julio, 28
Opinión: lo que los prestamistas inmobiliarios de marihuana buscan en los prestatarios potenciales
Obtener capital para financiar propiedades relacionadas con la marihuana puede ser una tarea compleja y desafiante, especialmente dado el estado actual de la industria.
Los mercados de valores todavía están siendo golpeados, los márgenes se están reduciendo y los obstáculos regulatorios onerosos y generalizados continúan limitando la actividad bancaria.
Comprender los factores que los prestamistas inmobiliarios consideran cuando evalúan a los prestatarios puede mejorar significativamente las posibilidades de una empresa de obtener fondos para fortalecer el negocio, expandir las operaciones y consolidar su posición en el mercado.
Al alinearse con estas expectativas e implementar estrategias efectivas, los prestatarios pueden posicionarse como candidatos atractivos para el capital y maximizar sus posibilidades de éxito.
Comprensión profunda del proyecto y preparación
Una de las primeras cosas que los prestamistas buscan en los prestatarios es una comprensión integral de su proyecto inmobiliario.
Los prestatarios deben estar bien versados en las complejidades de sus empresas, demostrando una visión y metas claras.
Al acercarse a los prestamistas, deben poder articular el propósito del préstamo, ya sea para la adquisición de propiedades, expansión, refinanciamiento o fortalecimiento de su posición de efectivo.
Deben proporcionar detalles específicos del proyecto, incluida la dirección de la propiedad, el precio de compra, la asignación presupuestaria y el uso previsto.
Y deben estar preparados para manejar los costos imprevistos y los retrasos en los proyectos y contar con sólidas estrategias de mitigación.
Además, deben tener en cuenta las dinámicas que son exclusivas del cannabis.
Por ejemplo, los costos de mejora de los inquilinos y los costos de equipo son mucho más altos que los de los inquilinos que no cultivan cannabis.
Además de comprender el costo y el cronograma de su propio proyecto, los prestatarios deben comprender bien el panorama competitivo y cómo se ve el mercado, así como las regulaciones locales y estatales.
En algunos casos, existen restricciones de zonificación que podrían impedir la construcción, por lo que los prestatarios deben conocer estas condiciones antes de acercarse a un prestamista.
En un entorno con restricciones de capital, los prestamistas no tienen tiempo para pedir información básica repetidamente.
Por eso es imperativo que los prestatarios realicen su propia investigación y desarrollen un plan que describa el cronograma, los hitos y los riesgos potenciales del proyecto, junto con las estrategias de mitigación.
Al mostrar su preparación y profesionalismo, los prestatarios inspiran confianza en los prestamistas y demuestran su capacidad para ejecutar el proyecto con éxito.
Estabilidad financiera y factibilidad
En los primeros días de la marihuana, los operadores y analistas pusieron un fuerte énfasis en dominar la cuota de mercado, escalar rápidamente y tener la ventaja de ser el primero en moverse.
Ahora que la industria ha madurado y muchas empresas han quebrado, la gente se está dando cuenta de los peligros del crecimiento desenfrenado y la incertidumbre de las valoraciones de las acciones.
En cambio, los inversionistas se están enfocando en los fundamentos del negocio y el flujo de caja.
Los prestamistas necesitan garantías de que los prestatarios tienen los medios para pagar sus deudas sin demora.
Un componente importante de esto es tener un patrocinador fuerte como garante y asegurarse de que todas las partes involucradas estén alineadas con el plan de negocios, todo mientras se tienen en cuenta los costos de equipo, mejora del inquilino y posibles demoras.
Si la compañía operadora está financiando una construcción, es posible que deba mostrar un flujo de efectivo constante procedente de otros activos antes de que se complete la construcción y genere ingresos.
Independientemente de para qué sea el financiamiento, los prestatarios deben demostrar un plan de negocios preciso y realista basado en fundamentos con contingencias vigentes.
No crea que los prestamistas estarán satisfechos con una o dos cuartas partes de las finanzas: los prestamistas de buena reputación investigan debajo de la superficie.
En esta industria naciente, las cosas pueden cambiar rápidamente, y las empresas deben poder demostrar que tienen una gestión experimentada y adaptable, así como una cartera diversa de activos, socios fuertes y un balance sólido, además de factible. flujos de ingresos y proyecciones de flujo de caja.
Además, para ayudar aganarse la confianza de losprestamistas, es importante que los directores demuestren que tienen una participación significativa en la propiedad y que están dispuestos a invertir sus propios fondos.
Un pago inicial o participación accionaria más alta demuestra el compromiso del prestatario y reduce el riesgo del prestamista.
Los prestatarios también necesitan garantías y deben tener una relación deuda-ingreso baja para indicar que pueden pagar la deuda a tiempo.
Experiencia y pericia en la industria
Dado que la industria de la marihuana es tan matizada, compleja y nueva, junto con la falta general de datos históricos sólidos, la experiencia en la industria es crucial.
Un prestamista necesita estar seguro de que el prestatario comprende la dinámica y las regulaciones de los mercados en los que opera.
El operador debe contar con sólidos procedimientos operativos estándar, ser capaz de demostrar un historial de cumplimiento y tener abogados contratados y/o usar regtech para seguir cumpliendo.
Durante la diligencia debida, un prestamista encontrará cualquier esqueleto que una empresa pueda tener en el armario.
Los prestamistas prestarán especial atención al historial crediticio y al historial de gestión de la propiedad del prestatario.
Más allá de eso, la empresa operadora debe demostrar que tiene un historial comprobado y un sólido equipo de administración con personas que han estado en la industria del cannabis el tiempo suficiente para navegar con éxito sus picos y valles.
Los prestamistas analizarán los socios del prestatario, la infraestructura, la eficiencia operativa, los costos de producción y la viabilidad de sus estrategias a corto y largo plazo, teniendo en cuenta la saturación del mercado y el panorama competitivo.
Independientemente del tamaño de su empresa, los prestatarios deben ilustrar claramente sus propuestas de valor y ventajas competitivas:
- ¿Se destacan en términos de eficiencia operativa y producción de márgenes sólidos?
- ¿Ofrecen una calidad comparable a precios más bajos en relación con la competencia o su calidad es superior?
- ¿Han desarrollado afinidad con la marca?
- ¿Están ofreciendo productos únicos que otros en su mercado no ofrecen?
Las empresas deben demostrarle a un prestamista que producen productos de calidad de manera constante, que sus operaciones en curso son factibles y pueden soportar la compresión de precios y, cuando surgen problemas, pueden remediarlo de manera rápida y efectiva.
Además, necesitan demostrar que son ágiles, ya que la dinámica evoluciona rápidamente en el espacio del cannabis.
Estrategia viable a largo plazo independientemente de la reforma
Uno de los principales escollos que hemos visto con los operadores en el espacio de la marihuana es cuando confían en la reforma y hornean eso en su estrategia central.
Si una empresa apuesta por la apertura de un nuevo mercado y se producen retrasos importantes, como los que hemos visto en Nueva York, el negocio podría estar muerto en el agua.
Por eso, tener una estrategia diversificada es clave.
Por supuesto, los prestatarios no deben dispersarse y establecer operaciones en varios estados sin una base adecuada o presencia en el mercado.
Ha habido mucha expectación en los medios acerca de la aprobación de la Ley de Banca Segura, y las valoraciones del mercado han fluctuado en gran medida en función de la percepción pública del impulso regulatorio.
Muchas empresas se centraron en la expansión a expensas de los fundamentos cuando pensaron que SAFE pasaría, creyendo que podrían recaudar dinero de inversores institucionales.
Si bien SAFE está ganando impulso de nuevo, nadie sabe con certeza si pasará o cuándo. Los prestamistas veteranos son más conscientes de esto que nadie.
Entonces, como prestatario, no se acerque a un prestamista con una estrategia que se base en la legalización federal.
Necesita una estrategia sólida que se mantenga firme, independientemente de cuándo se lleve a cabo una reforma federal generalizada.
Rob Sechrist es cofundador y presidente de Pelorus Capital Group, con sede en California. Puede comunicarse con él en [email protected].
